Razlika između ugovorenog prava plodouživanja nekretnine i prava stanovanja

Uvod

Prilikom uređenja imovinskih odnosa vlasnik nekretnine može drugoj osobi omogućiti korištenje kuće ili stana, a da pritom ne prenese vlasništvo. U praksi se pritom često ugovaraju pravo plodouživanja i pravo stanovanja.

Premda oba prava mogu omogućiti boravak u nekretnini, njihov opseg nije jednak. Razlika je osobito važna kod darovanja nekretnina, obiteljskih dogovora, nasljeđivanja i planiranja sigurnog stanovanja u budućnosti.

Što su osobne služnosti?

Plodouživanje i stanovanje pripadaju osobnim služnostima koje uređuje Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima. Riječ je o stvarnim pravima koja ovlašteniku daju određene koristi od tuđe stvari, u granicama zakona i pravnog temelja na kojem su osnovana.

Osobna služnost u pravilu je vezana uz određenu osobu. Ne treba je poistovjećivati s pravom vlasništva: vlasnik i dalje ostaje vlasnik nekretnine, ali njegovo korištenje može biti ograničeno pravima ovlaštenika služnosti.

Što je pravo plodouživanja nekretnine?

Pravo plodouživanja ovlašćuje plodouživatelja da se tuđom stvari služi i koristi njezinim plodovima, uz obvezu očuvanja njezine sućnosti, odnosno bitnih svojstava.

Kod stana ili kuće plodouživanje može uključivati osobno stanovanje, ali i gospodarsko korištenje nekretnine te ubiranje prihoda, primjerice najamnine, u granicama prava i ugovorenih uvjeta.

Zbog takvog opsega plodouživanje može predstavljati znatnije ograničenje vlasnika od prava stanovanja.

Što je pravo stanovanja?

Pravo stanovanja osobna je služnost koja ovlašteniku omogućuje uporabu tuđe stambene nekretnine ili njezina dijela radi stanovanja, u opsegu određenom pravnim temeljem i zakonom.

Naglasak je na zadovoljavanju stambene potrebe ovlaštenika. Pravo stanovanja zato nije samo po sebi jednako pravu da se nekretnina komercijalno iskorištava ili iznajmljuje trećim osobama.

Važno je precizno odrediti odnosi li se pravo na cijelu nekretninu ili samo na određene prostorije, kao i način korištenja zajedničkih dijelova.

Ključne razlike između plodouživanja i stanovanja

Opseg korištenja: plodouživanje u pravilu daje šire ovlasti uporabe i iskorištavanja stvari; stanovanje je usmjereno na korištenje za stanovanje.

Prihodi od nekretnine: plodouživatelj može imati pravo na plodove i prihode, uključujući najamninu; ovlaštenik prava stanovanja nema takvu opću ovlast samo na temelju prava stanovanja.

Utjecaj na vlasnika: oba prava ograničavaju vlasnikove ovlasti, ali stvarni opseg ograničenja ovisi o vrsti služnosti i sadržaju ugovora.

Može li vlasnik prodati darovanu ili opterećenu nekretninu?

Postojanje osobne služnosti ne znači da je vlasnik prestao biti vlasnik niti nužno isključuje prodaju nekretnine. Međutim, stjecatelj mora računati s pravima koja pravno valjano terete nekretninu.

Zato je prije kupnje ili darovanja osobito važno provjeriti zemljišnoknjižni izvadak i sadržaj isprave kojom je služnost osnovana. Prodaja sama po sebi ne znači da upisana služnost prestaje.

Kako se ugovara i upisuje pravo?

Pravo plodouživanja ili stanovanja može se osnovati odgovarajućim pravnim poslom, uz poštovanje propisanih pretpostavki. Kada se služnost osniva pravnim poslom na nekretnini, za stjecanje je u pravilu potreban upis u zemljišnu knjigu.

Ugovor bi trebao jasno identificirati nekretninu, vlasnika i ovlaštenika, vrstu služnosti, opseg uporabe, eventualno trajanje, raspodjelu troškova te dati valjanu osnovu za zemljišnoknjižni upis.

Sama usmena suglasnost ili neprecizna ugovorna formulacija može dovesti do teškoća u dokazivanju i ostvarivanju prava.

Tko plaća režije, održavanje i popravke?

Odgovor ovisi o vrsti služnosti, zakonskim pravilima i konkretnom ugovoru. Kod plodouživanja postoje posebna pravila o očuvanju stvari, redovitom održavanju i određenim teretima, dok se kod stanovanja troškovi moraju sagledati u okviru njegova opsega i primjenjivih pravila.

Kako bi se izbjegli nesporazumi, preporučljivo je izričito urediti plaćanje režija, pričuve, redovitih popravaka i većih ulaganja te postupanje u slučaju štete.

Koliko dugo traju plodouživanje i pravo stanovanja?

Osobne služnosti često se ugovaraju doživotno, osobito kada roditelj prenosi vlasništvo na dijete, ali želi zadržati pravo korištenja nekretnine.

Trajanje i prestanak ovise o pravnoj osnovi, zakonu i okolnostima konkretnog slučaja. Osobna služnost u pravilu prestaje smrću fizičke osobe u čiju je korist osnovana, a mogu postojati i drugi zakonom predviđeni razlozi prestanka.

Doživotno pravo stanovanja ili plodouživanja ne treba poistovjećivati s pravom nasljeđivanja vlasništva nekretnine.

Na što obratiti pozornost prije potpisivanja ugovora?

Prije sklapanja ugovora preporučljivo je provjeriti tko je upisan kao vlasnik, postoje li tereti ili prava trećih osoba i odgovara li opis nekretnine stvarnom stanju.

Posebno je korisno nedvojbeno odrediti može li ovlaštenik koristiti cijelu nekretninu, tko može živjeti s njim, je li dopušten najam, tko snosi pojedine troškove i na koji način se služnost upisuje odnosno briše.

Naziv ugovorenog prava nije jedino mjerilo. Važan je njegov stvarni sadržaj, jer neprecizne odredbe mogu izazvati sporove između vlasnika, ovlaštenika i kasnijih stjecatelja.

Zaključak

Temeljna razlika jest u tome što plodouživanje u pravilu omogućuje šire korištenje nekretnine i ubiranje njezinih plodova, dok je pravo stanovanja usmjereno na uporabu nekretnine radi stanovanja.

Oba prava mogu pružiti značajnu pravnu sigurnost, ali istodobno utječu na mogućnosti raspolaganja i korištenja nekretnine. Prije njihova ugovaranja preporučljivo je pravno provjeriti ugovor i zemljišnoknjižno stanje te precizno urediti prava i obveze svih uključenih osoba.