Predugovor o kupoprodaji nekretnine i razlika između ugovorene kapare i predujma kupoprodajne cijene

Uvod

Kupoprodaja nekretnine jedna je od važnijih pravnih i financijskih odluka koju pojedinac može donijeti. Prije sklapanja konačnog ugovora o kupoprodaji nekretnine kupac i prodavatelj često sklapaju predugovor kojim uređuju uvjete buduće kupoprodaje.

U praksi se prilikom sklapanja predugovora često ugovara i isplata određenog novčanog iznosa. Pritom se najčešće koriste pojmovi kapara i predujam kupoprodajne cijene.

Iako se oba iznosa mogu isplatiti prije sklapanja glavnog ugovora, njihove pravne posljedice nisu iste. Posebno važna razlika dolazi do izražaja ako jedna od ugovornih strana ne ispuni preuzetu obvezu.

Što je predugovor o kupoprodaji nekretnine?

Predugovor je ugovor kojim se ugovorne strane obvezuju da će naknadno sklopiti drugi, glavni ugovor.

Kod kupoprodaje nekretnine predugovorom se kupac i prodavatelj obvezuju da će pod ugovorenim uvjetima sklopiti konačni ugovor o kupoprodaji određene nekretnine.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, predugovor obvezuje ako sadrži bitne sastojke glavnog ugovora. Ako je za valjanost glavnog ugovora propisan određeni oblik, taj se oblik zahtijeva i za predugovor.

Budući da ugovor o kupoprodaji nekretnine mora biti sklopljen u pisanom obliku, i predugovor o kupoprodaji nekretnine treba biti sastavljen u pisanom obliku.

Što predugovor o kupoprodaji nekretnine treba sadržavati?

Kako bi se izbjegle nejasnoće i budući sporovi, predugovor bi trebao precizno urediti najvažnije elemente buduće kupoprodaje.

Osobito je važno jasno odrediti:

• identitet kupca i prodavatelja,
• točnu oznaku i opis nekretnine,
• ugovorenu kupoprodajnu cijenu,
• način i rokove plaćanja kupoprodajne cijene,
• rok za sklapanje glavnog ugovora,
• je li određeni iznos ugovoren kao kapara ili predujam,
• obveze stranaka prije sklapanja glavnog ugovora,
• postupanje u slučaju neispunjenja obveza,
• uvjete predaje nekretnine u posjed,
• ostala pitanja važna za konkretnu kupoprodaju.

Ovisno o okolnostima, potrebno je urediti i pitanja postojećih tereta, hipoteka, zabilježbi, dokumentacije nekretnine te eventualnog financiranja kupnje kreditom.

Precizno sastavljen predugovor može značajno smanjiti rizik različitih tumačenja prava i obveza ugovornih strana.

Obvezuje li predugovor kupca i prodavatelja?

Valjano sklopljen predugovor nije samo neobvezna izjava namjere. Njime ugovorne strane preuzimaju obvezu sklapanja glavnog ugovora pod ugovorenim uvjetima.

Ako jedna strana odbije sklopiti glavni ugovor, druga strana može, uz ispunjene zakonske pretpostavke, zahtijevati sklapanje glavnog ugovora sudskim putem.

Zakon o obveznim odnosima predviđa da se sklapanje glavnog ugovora može zahtijevati u roku od šest mjeseci od isteka roka predviđenog za njegovo sklapanje, odnosno od dana kada je prema prirodi posla i okolnostima ugovor trebao biti sklopljen.

Što je kapara kod kupoprodaje nekretnine?

Kapara je novčani iznos ili druga zamjenjiva stvar koja se daje kao znak da je ugovor sklopljen, ako su ugovorne strane tako ugovorile.

U kupoprodaji nekretnina kapara se najčešće ugovara kao određeni novčani iznos koji kupac predaje prodavatelju.

Njezina važnost proizlazi iz činjenice da Zakon o obveznim odnosima uz kaparu povezuje posebne pravne posljedice u slučaju neispunjenja ugovornih obveza.

Ako se ugovor ispuni, kapara se mora vratiti ili uračunati u ispunjenje obveze, ovisno o prirodi ugovorenog odnosa.

Kod kupoprodaje nekretnine uobičajeno je da se novčana kapara uračunava u kupoprodajnu cijenu.

Što se događa s kaparom ako kupac ne ispuni ugovor?

Ako je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je dala kaparu, druga strana ima prava predviđena Zakonom o obveznim odnosima.

Ovisno o zakonskim pretpostavkama, strana koja je primila kaparu može:

• zahtijevati ispunjenje ugovora, ako je to moguće, uz odgovarajuća prava povezana s kaparom,
• zahtijevati naknadu štete uz zakonom predviđeno postupanje s kaparom,
• zadovoljiti se primljenom kaparom.

U praksi se zato često govori da kupac može izgubiti kaparu ako neopravdano ne ispuni svoju ugovornu obvezu.

Međutim, to ne znači da prodavatelj automatski ima pravo zadržati kaparu u svakoj situaciji u kojoj kupoprodaja nije realizirana.

Potrebno je utvrditi razlog neispunjenja, odgovornost ugovornih strana i sadržaj njihovog dogovora.

Što ako prodavatelj ne ispuni ugovor?

Posebne posljedice postoje i kada je za neispunjenje ugovora odgovorna strana koja je primila kaparu.

U tom slučaju druga strana može, ovisno o zakonskim pretpostavkama, zahtijevati:

• ispunjenje ugovora, ako je to moguće,
• naknadu štete i vraćanje kapare,
• vraćanje dvostruke kapare.

Za ostvarivanje konkretnog zahtjeva važno je pravilno utvrditi je li ugovorena kapara, je li došlo do neispunjenja te koja je ugovorna strana za to odgovorna.

Je li kapara isto što i pravo na odustanak od ugovora?

Jedna od čestih zabluda jest da strana koja je dala kaparu uvijek može jednostavno odustati od ugovora i pritom izgubiti samo kaparu.

Samo ugovaranje kapare ne znači da je ugovoreno i pravo na slobodan odustanak od ugovora.

Prema Zakonu o obveznim odnosima, ako nije drukčije ugovoreno, strana koja je dala kaparu ne može odustati od ugovora ostavljajući kaparu drugoj strani, niti strana koja je primila kaparu može odustati vraćanjem dvostruke kapare.

Drukčija je situacija kada su ugovorne strane izričito ugovorile pravo odustanka uz kaparu, odnosno kada kapara ima funkciju odustatnine.

Zbog toga je iznimno važno razlikovati kaparu kao sredstvo osiguranja ugovornih obveza od ugovorenog prava na odustanak.

Što je predujam kupoprodajne cijene?

Predujam predstavlja unaprijed plaćeni dio kupoprodajne cijene.

Za razliku od kapare, običan predujam sam po sebi nema posebnu funkciju osiguranja ispunjenja ugovora niti uz njega automatski nastaju pravne posljedice gubitka kapare ili vraćanja dvostruke kapare.

Ako kupac unaprijed plati dio kupoprodajne cijene, taj se iznos uračunava u ukupnu kupoprodajnu cijenu kada se ugovor uredno ispuni.

Ako ugovor naknadno prestane i više ne postoji pravna osnova za zadržavanje predujma, u pravilu se otvara pitanje njegova povrata.

Pritom se zasebno mogu pojaviti zahtjevi za naknadu štete, ugovorne obveze ili druga prava koja proizlaze iz zakona i konkretnog ugovora.

Koja je glavna razlika između kapare i predujma?

I kapara i predujam mogu biti novčani iznosi koji se isplaćuju prije dovršetka kupoprodaje. Međutim, njihova pravna svrha i posljedice mogu se bitno razlikovati.

• Kapara ima posebne pravne učinke povezane sa sklapanjem i neispunjenjem ugovora.
• Predujam je unaprijed plaćeni dio kupoprodajne cijene.
• Kod kapare se pod zakonskim pretpostavkama može postaviti pitanje njezina zadržavanja ili vraćanja u dvostrukom iznosu.
• Kod običnog predujma takve posljedice ne nastaju automatski.
• U oba slučaja presudni su sadržaj ugovora, razlog neispunjenja i ostale okolnosti.

Je li dovoljno u predugovoru samo napisati „kapara”?

Prilikom sastavljanja predugovora važno je da ugovorne odredbe jasno izražavaju stvarnu volju ugovornih strana.

Sam naziv isplate nije uvijek dovoljan za potpuno razumijevanje njezinih pravnih učinaka.

Potrebno je sagledati cjelokupni sadržaj predugovora, međusobno povezane odredbe, okolnosti sklapanja i stvarnu svrhu isplate.

Primjerice, odredba koja istodobno koristi izraze „kapara”, „predujam” i „nepovratna uplata”, bez jasnog određivanja njihovog značenja, može stvoriti pravnu neizvjesnost.

Takve nejasnoće osobito dolaze do izražaja kada jedna strana odbije sklopiti glavni ugovor ili nastanu okolnosti zbog kojih kupoprodaja nije realizirana.

Što ako kupac ne dobije stambeni kredit?

Kod kupoprodaje nekretnina koje se financiraju stambenim kreditom često se postavlja pitanje što se događa ako banka kupcu ne odobri kredit.

Sama činjenica da kredit nije odobren ne znači automatski da kupac u svakom slučaju ima pravo na povrat kapare.

Pravni učinci ovise o sadržaju predugovora, eventualno ugovorenim uvjetima, razlozima neodobravanja kredita i drugim okolnostima konkretnog slučaja.

Zato je, kada kupac ovisi o kreditnom financiranju, posebno važno unaprijed urediti:

• rok za ishođenje kredita,
• obvezu dostavljanja potrebne dokumentacije,
• postupanje ako banka odbije kredit,
• eventualne uvjete za povrat isplaćenog iznosa,
• rok za sklapanje glavnog ugovora.

Jasno ugovoreni uvjeti mogu smanjiti rizik spora između kupca i prodavatelja.

Što ako prodavatelj odustane jer je dobio bolju ponudu?

U praksi se može dogoditi da prodavatelj nakon sklapanja predugovora dobije povoljniju ponudu drugog kupca.

Međutim, postojanje bolje ponude samo po sebi ne oslobađa prodavatelja obveza koje je preuzeo valjanim predugovorom.

Ako prodavatelj odbije ispuniti svoju obvezu, potrebno je razmotriti mogućnost zahtjeva za sklapanje glavnog ugovora i drugih odgovarajućih pravnih zahtjeva.

Ako je ugovorena i predana kapara, mogu biti relevantna i posebna zakonska pravila o kapari.

Konačan pravni položaj kupca ovisit će o ugovorenim odredbama i svim okolnostima konkretnog slučaja.

Treba li prije sklapanja predugovora provjeriti zemljišne knjige?

Prije preuzimanja ugovornih obveza preporučljivo je provjeriti pravno stanje nekretnine koja je predmet kupoprodaje.

Posebno je važno provjeriti:

• tko je upisan kao vlasnik nekretnine,
• postoje li suvlasnici,
• postoje li upisane hipoteke ili drugi tereti,
• postoje li zabilježbe ili ograničenja raspolaganja,
• odgovaraju li podaci o nekretnini stvarnom stanju,
• postoji li dokumentacija važna za zakonitost i uporabu građevine.

Ovisno o vrsti nekretnine i načinu stjecanja, mogu biti potrebne i druge provjere.

Zemljišnoknjižni izvadak predstavlja važan početni dokument, ali nije uvijek dovoljan za potpunu pravnu procjenu nekretnine.

Je li ovjera potpisa isto što i pravna provjera predugovora?

Kod kupoprodaje nekretnina često se spominje ovjera potpisa kod javnog bilježnika.

Međutim, potrebno je razlikovati ovjeru potpisa od pravne analize sadržaja ugovora.

Ovjera potpisa sama po sebi ne znači da je javni bilježnik provjerio sve pravne i ekonomske posljedice ugovorenih odredbi.

Također, sama ovjera potpisa ne jamči da je nekretnina bez tereta niti da ugovor u cijelosti štiti interese određene ugovorne strane.

Zato je korisno prije potpisivanja provjeriti sadržaj predugovora, dokumentaciju nekretnine i posljedice pojedinih ugovornih odredbi.

Najčešće pogreške pri sklapanju predugovora

Problemi često nastaju kada se predugovor sastavlja bez dovoljno pažnje prema njegovim pravnim posljedicama.

Među čestim pogreškama mogu biti:

• korištenje nejasnih odredbi o kapari i predujmu,
• neodređen rok za sklapanje glavnog ugovora,
• neuređene posljedice neodobravanja kredita,
• isplata značajnog iznosa bez prethodne provjere nekretnine,
• nepotpuni ili netočni zemljišnoknjižni podaci,
• nejasno uređeno brisanje hipoteke ili drugih tereta,
• neuređen rok predaje nekretnine u posjed,
• pretpostavka da ugovorena kapara uvijek omogućuje slobodan odustanak,
• potpisivanje predugovora bez razumijevanja njegovih pravnih učinaka.

Zašto je važna pravna provjera prije potpisivanja?

Predugovor o kupoprodaji nekretnine može stvoriti značajne pravne i financijske obveze za obje ugovorne strane.

Pravna provjera prije potpisivanja može pomoći u utvrđivanju jesu li ugovorne odredbe dovoljno jasne, jesu li pravilno uređeni rokovi i jesu li interesi ugovornih strana odgovarajuće zaštićeni.

Posebnu pozornost potrebno je posvetiti odredbama o kapari, predujmu, uvjetima financiranja kupoprodaje, pravnom stanju nekretnine i posljedicama neispunjenja obveza.

Pravodobna analiza može pomoći u izbjegavanju nejasnoća i sporova koji se često pojavljuju tek nakon što je novac već isplaćen.

Zaključak

Predugovor o kupoprodaji nekretnine važan je pravni dokument kojim kupac i prodavatelj uređuju obvezu sklapanja budućeg ugovora.

Posebno je važno pravilno razlikovati kaparu od predujma kupoprodajne cijene. Iako se u oba slučaja može raditi o novčanom iznosu koji se isplaćuje prije dovršetka kupoprodaje, njihove pravne posljedice nisu iste.

Kod kapare Zakon o obveznim odnosima predviđa posebna prava u slučaju neispunjenja ugovora, dok je predujam u pravilu unaprijed plaćeni dio kupoprodajne cijene.

Kako bi se izbjegli nepotrebni sporovi, preporučljivo je prije sklapanja predugovora provjeriti pravno stanje nekretnine i jasno urediti sva bitna prava i obveze ugovornih strana.